Immobilier Japon

A titre d'exemple, un quartier de Tokyo (Sumiyoshicho, Shinjuku-ku), baisse de 20% du prix du foncier entre 2011 et 2014.

Source ChikaMap.

2013
28 600 000 maisons (+ 1 150 000 en 5 ans)
22 090 000 appartements (+ 1 410 000 en 5 ans)
61.9% de propriétaires
13.5% de logements vides (+0.4% en 5 ans)

Source : http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/10_1.htm

Mise en vente à 57.6 millions de yens sur Yahoo Fudosan ( 400k€ au taux actuel 10/11/2014 ). Localisation GMap

Points positifs
- localisation : 8' Yotsuya (JR, Marunouchi-line, Nanboku-line), 9' Akebonobashi (Shinjuku-line), 12' de Ichigaya (Yurakucho-line)
- surface : terrain privé 100 m2, habitation 104 m2 sur 2 niveaux
- possibilité d'agrandir jusqu'à 60m2 au sol et 160m2 habitable
- possibilité de reconstruire

Points négatifs
- situé entre deux ruelles privées, ceci pouvant générer des frais importants lors de travaux de réaménagement du quartier
- pas de parking / garage
- décoration intérieure à revoir, besoin de quelques travaux d'aménagements

Après 3 ans de silence, je reprends la parole sur ce blog pour indiquer un excellent article du Financial Times.

En résumé :

- pic de population en 2008
- 8 millions de maisons vacantes en 2014, 13% du total et croissant
- un système fiscal des années 1950-60, mise en place lors de la croissance démographique
- taxes 6 fois plus faibles sur les terrains construits
- coût de démolition d'au moins 4000 EUR sans retour financier
- un BTP toujours très dynamique
- 86% des ventes de maisons sont dans du neuf (14% seulement pour l'ancien)
- les héritiers ne sont souvent pas connus ou non intéressés par ces biens vacants trop éloignés de leur domicile

Dans mon billet du 11 mars,, je vous annonçais mon impression que le Japon allait une fois de plus reculer devant ses responsabilités : "12/03 (J+1) Souhaitons que la situation reste sous "contrôle" pour les nombreux réacteurs nucléaires situés sur la côté Pacifique 250km au nord de Tokyo (Fukushima-ken). La situation est sérieuse et quand le plus difficile sera passé viendra alors l'heure des explications, des analyses et des comptes à rendre (exploitant TEPCO). Naoto Kan sera le bouc émissaire et poussé à démissionner dans les 12 mois à venir."

Voilà, aujourd'hui, 30 aout 2011 soit 172 jours après le séisme, le gouvernement et premier ministre vont apporter leur démission. Ce n'est franchement pas sérieux et ça ne changera rien à la situation. Depuis 20 ans, les gouvernements japonais successifs ne gèrent pas correctement le pays. Au delà du problème important de Fukushima, le souci principal reste la situation financière du Japon, bien plus grave que la Grèce! Alors qu'une nécessaire faillite du système bancaire était encore possible en 1998 (PM Obuchi) et probablement la moins mauvaise solution, le Japon n'a maintenant plus aucune marge de manoeuvre. Avec des dettes publiques les plus importantes dans le monde (230% PIB), la faillite de l'Etat est inévitable et aucune possibilité de reprise économique n'est envisageable dans la situation actuelle du pays. Jusqu'à maintenant, beaucoup de japonais ont profité du système de gaspillage à outrance, les années à venir vont être plus sérieuses.

En 3 mois, ça a déjà bien avancé.
La plus grosse entreprise de nettoyage et traitement/recyclage des déchets au monde est en action.
Quelques photos valent mieux qu'un long discours.

http://www.boston.com/bigpicture/2011/06/japan_three_months_after_the_q.html

Quiz : à quelle société correspond cette action ayant chutée de 91% en 3 mois ?

1- Séisme M9.0
2- Tsunami
3- Accident nucléaire à Fukushima

Même si avec le temps, on doutait de l'annonce officielle comme quoi l'accident nucléaire à Fukushima était la conséquence du tsunami uniquement, nous avons maintenant (enfin!) des données publiées par TEPCO qui indiquent que le réacteur #1 était impacté (radiations 300 mSv/h) dès le 11 mars et donc endommagement dû au séisme (fissures de l'enceinte) alors que l'épicentre était à qqs 150 km!!

Article Japan Times Online (May 15, 2011 - Source Kyodo).

Ceci engendre selon moi un impact encore plus important sur la crise énergétique qui dervait impacter le Japon pour 5-10 ans. 23% de l'électricité du Japon est d'origine nucléaire et de nombreuses centrales vont être mises en maintenance pour de nombreux trimestres et certaines fermées définitivement (Fukushima Daiichi c'est sûr, et bientôt peut-être Hamaoka située entre Nagoya et Tokyo).

Impact sur l'immobilier : je pense que le prix de l'électricité devra augmenter de 30%/100% sur les 10 ans à venir donc il devient de plus en plus urgent d'isoler son logement au mieux, les maisons du Japon ayant une isolation thermique très mauvaises. Allez hop, courez à votre grande surface de bricolage et achetez laine de verre pour commencer par la toiture ... Au boulot les amis!

Ici un cottage 95 m2 NON OCCUPE en vente dans les montagnes à 2h au nord de Tokyo. Mise à prix 4 500 000 yens (38000€) avant le séisme/tsunami du 11 mars.

La priorité pour les sinistrés est de se loger temporairement à l'aide des refuges fournis par les mairies mais aussi famille/amis. Dans les mois à venir, c'est le marché des locations qui va être actif pour répondre à la demande, le gouvernement pourrait faire passer une loi incitative pour que les nombreux logements vides du "privé" soient également utilisés.

Cumul radiations Iode (12-24 mars) - Ligne orange 100 milliSv - L'accident nucléaire classé niveau 5 sur 3 réacteurs de la centrale de Fukushima Daiichi en bordure du Pacifique impose une nouvelle organisation du territoire et de l'économie locale. La zoneEtat Fédéral US et donc les contribuables américains qui couvrent le sinistre. Radiations villes Fukushima Pref.

Mes souhaits pour la reconstruction de Sendai et villes côtières du Nord-est touchées par le séisme et tsunami
- Ne pas se précipiter, prendre en compte les améliorations nécessaires
- Redéfinir les plan d'occupation des sols avec des parcelles plus grandes. Besoin probablement d'une nouvelle gouvernance pour gérer ce changement difficiles et impliquant de nombreuses organisations (juridique, fiscal, etc.)
- Imposer des niveaux d'isolation thermique corrects (murs, vitrage et toiture)
- Encourager plus de constructions en béton avec balcons ou toiture débordantes au moins côté sud et ouest pour protéger du soleil l'été
- Encourager fortement les parkings souterrains sous bâtiments publics et privés afin que les zones entre bâtiments actuellement utilisées par les véhicules soient récupérés par la nature
- Encourager les maisons collées les unes aux autres pour gagner de l'espace et diminuer les pertes thermiques. Imposer isolation phonique de bonne qualité entre ces différentes maisons collées (mur double etc.)
- Développer les nouvelles constructions plutôt sur les hauteurs quand c'est possible
- Réserver les zones les plus bases (risque de tsunami) pour des zones agricoles, parcs et centres sportifs quand c'est possible
- Encourager les joint-ventures avec sociétés étrangères qui apportent de la valeur ajoutée (doubles vitrage etc.)

Zone à risque de radiation autour de Fukushima Daiichi
- Définir le(s) périmètre(s) une fois la situation définitive connue
- Interdire les reconstructions dans cette zone
- Développer (laisser se mettre en place) un grand parc naturel et aussi campings dès que la situation le permettra

A ce jour trop d'inconnus sur le sujet : niveau de risque, distances de sécurité, nombre d'années de confinement de la zone.

25/03 (J+14) Certains secteurs économiques même à Tokyo souffrent des conséquences du séisme/tsunami. Au marché aux poissons Tsukiji les prix chutent de 50%, le nombre de client en forte baisse dans les hotels et restaurants autour de ces hotels.

24/03 (J+13) Des difficultés sur le réacteur #2 de Fukushima Daiichi avec radiations les plus élevées depuis le séisme. Niveau de radiation stable au nord-est de Tokyo : Mito (Ibaraki) 0,36 μSv/h . Mito est situé (carte) près de la côté Pacifique, à mi chemin entre le centre de Tokyo (100km) et la centrale nucléaire accidentée (130km).

Effets des quantités de radiations sur la santé : 50 milliSv à 50000 milliSv.

22/03 (J+11)
Une heure dans un avion de ligne correspond à la radiation reçue en restant 12 jours à Tokyo (chiffre au pic, sachant que le niveau est à la baisse). Donc un AR Tokyo-Paris correspond à 6900 heures passées à Tokyo.　Les fuyards repartis à Paris ont donc reçu plus de ratiations et les médias français les auront bien stressés.

Ca a bien secoué sur le NE du Japon, 10 secousses (M5.5 à M6.6)==> Source Earthquake.USGS

21/03 (J+10)
A construction company in Mie Prefecture voluntarily offers assistance for water injection at Fukushima Daiichi. The government emergency headquarters decided to accept the offer. The company’s 2 special vehicles and 3 operators departed last night to the site. The vehicles can inject waters by using its 50-meters-long arm and pumps. Mie est situé entre Osaka et Nagoya, donc à 700km de Fukushima (route ou voie maritime) donc besoin 12-24h pour arriver sur site.

Température surface mésurée par hélico : Unit 1 58C, Unit 2 35C, Unit 3: 62C, Unit 4 42C, Unit 5 24C, Unit 6 25C. (20 mars après midi). Ce sera intéressant de surveiller l'évolution.

Réactions et psycholgie des foules lors des premiers jours suivnat le tsunami/pb nucléaire.
Disfonctinnements politiques et conséquences long-terme sur l'énergie nucléaire au Japon (Oomae Kenichi)

19/03 (J+8)

Status reacteur Fukushima 22h00 a lire dans les details y compris les remarques (mesures preventives sur reacteurs 5 et 6 pour eviter explosion a hydrogene).

Le suivi chronologique des évènements par Les Echos avec de nombreux liens sur la presse internationale (pearltrees).

18/03 (J+7)

Situation stable à Fukushima (status 14 10h00) et la logistique commence à arriver pour les zones sinistrées du Nord-est : rétablir le gaz pour chauffage (200 pers. venant de Tokyo), transport alimentation et médicaments. Recherche de plus de médecins et infirmières : nombreux volontaires arrivent.

14h46 : déjà une semaine, une minute de silence à travers le Japon/Asie/Océanie pour les victimes du tsunami.

Certaines victimes du séisme sont enterrées en remplacement d’une incinération bouddhiste en raison du manque de carburant.

La classe politique française est lamentable et utilise la situation du Japon dans un but électoral alors c'est clair j'irai voter blanc aux Cantonales. Heureusement le message de l'Ambassade britannique donne une image plus courageuse de l'Europe et Cécile Duflot nous fait bien rire (video 47s).

Niveau de radioactivité sur les villes japonaises : transparence de l'information.

Accident Fukushima Daiichi officiellement monté en niveau 5 par l'administration japonaise.

17/03 (J+6)
Les US ont envoyé au Japon des pompes qui pourraient être utilisée à Fukushima et l'armée renforce sa logistique sur base de Yokozuka (60km sud Tokyo). EDF/AREVA propose enfin d'envoyer des robots qui travaillent en Centrale Nucléaire.

Situation stable à Fukushima : Status reactors 2011-03-17 9h00

Un périmètre de sécurité de 40-50km serait gérable par contre 80km comme le préconise les américains correspondrait à déplacer 2-3 millions de personnes : le Japon saura le faire si nécessaire mais besoin de temps. Pour l'instant l'urgence est aussi de s'occuper de l'approvisionnement (alimentation, médicament, fuel) et rétablissement des communications de base pour Sendai et zones avoisinantes. La frustration (colère) des populations sinistrées monte.

Les medias français, avec plaisir à peine caché, ont souvent donné dans le catastrophisme, le sensationnel depuis 3 jours. Ils ont aussi relayé les messages des "donneurs" de leçon si nombreux en France. Quel manque de tact, quel manque de respect pour les japonais! Ce milieu "bobo" intellectuel de la politique et des médias parisiens est-il représentatif des français ? Est-ce que les donneurs de leçon à Paris sont capables d'agir en accord avec leur discours et par exemple évacuer une ville d'un million d'habitants alors qu'ils n'ont pas pu dégager des routes 10 cm de neige en décembre ? J'en doute fortement. Sarkozy qui utilise sa casquette de représentant du G20 dans un but électoral, propose de se rendre au Japon. C'est quoi ses compétences pour aider le Japon ? Lisez les commentaires des bloguers, ils résument bien ce que j'en pense.

Les médias japonais sont plutôt factuels, calmes mais gardent un "biais positif" que je considère nécessaire dans une situation de crise. Les déplacements médiatisés des politiques dans les zones sinistrées sont rares et c'est parfois critiqué. Quand la situation se normalisera, Empereur et Premier Ministre se déplaceront bien entendu auprès des sinistrés.

16/03 (J+5)

Une interview du Monde pour mieux comprendre les japonais dans cette crise.

Status reactors Fukushima 19h00
Status reactors Fukushima 08h00

L'Empereur s'est adressé à la nation ce qui est exceptionnel, semble-t-il pas en direct et les rumeurs indiquent qu'il aurait déjà quitté son palais. Les rôles sont bien définis pour la suite si la crise doit durer : l'Empereur pour garantir l'unité du pays et le premier ministre sur le terrain de l'exécutif. L'empereur est celui qui maintient le courage de la nation en cas de besoin.

Risque nucléaire : la France annonce accident nucléaire niveau 6 alors que le Japon le laisse au niveau 4. Interprétation des faits différentes. Je préfère dans le doute considérer que c'est le Japon qui a la meilleure visibilité de la situation et donc la meilleure évaluation du risque (niveau 4). Crise majeure qui doit trouver des solutions techniques avec compétences et moyens de l'international. Au Japon, les premières décisions sont tardives (longs débats). Des solutions techniques à la crise actuelle existent et de nouvelles seront proposées.

15/03 (J+4)

Carte nuages radioactifs (animation) et Status reactors Fukushima 13h00.

Le soutien international se renforce.
Gestion du périmètre de sécurité montée à 30km.
Armée américaine va apporter son aide.

Deux approches très différentes face au risque:
- japonais assez fatalistes qui s'adaptent à la nouvelle situation évolutive qui se présente. Pour s'adapter ils mettront en place des dizaines de mesures plus ou moins compliquées et contraignantes, la culture veut qu'on s'adapte : après typhons, séismes, tsunamis même les plus violents, la population japonaise est en train d'intégrer le risque de radiation.
- les occidentaux préfèrent fuir le risque élevé sur Tokyo même s'il est de faible probabilité.

14/03 (J+3) Status reactors Fukushima 20h30

12/03 (J+1)
Souhaitons que la situation reste sous "contrôle" pour les nombreux réacteurs nucléaires situés sur la côté Pacifique 250km au nord de Tokyo (Fukushima-ken). La situation est sérieuse et quand le plus difficile sera passé viendra alors l'heure des explications, des analyses et des comptes à rendre (exploitant TEPCO). Naoto Kan sera le bouc émissaire et poussé à démissionner dans les 12 mois à venir.
Paris Match : Seisme, le plus violent de l'histoire du Japon . Le Japon a eu de nombreux Tsunamis au moins équivalents à celui là, citons par example Sanriku 1896. Le journaliste ne comprendrait-il pas pourquoi ce mot Tsunami (TSU=traverser, NAMI=vague) s'est exporté dans le monde entier?

11/03 14h46 Séisme M8.8 : épicentre situé 130km à l'est de Sendai sous le Pacifique, tsunami très puissant (vague >10m). A l'heure où j'écris, nous pensons qu'il y aura environ 20000 victimes, la plupart des noyés. Une pensée profonde pour eux ainsi qu'aux rescapés qui devront se contenter de logements de fortune pendant de nombreux trimestres.

Sur la préfecture de Nara, à environ 20km à l'est d'Osaka, les maisons au calme, proches des gares et à prix (très) abordable sont de plus en plus nombreuses. En fait, j'ai l'impression que ça n'a jamais été aussi facile d'en trouver. Pourtant la préfecture de Nara est loin d'être un lieu de seconde classe : qualité de l'éducation avec les meilleurs résultats au Japon du taux de réussite de lycéens acceptés aux universités prestigieuses de Kyoto (Kyodai) et Tokyo (Todai). Par ailleurs, certaines familles d'Osaka sont tentées de s'y installer pour des raisons d'environnement (espace + air peu pollué).

Voici à titre d'exemple, une maison de petite surface située à 7 minutes à pied d'une gare. Prix de vente : 3 millions de yens (25000 EUR). L'agent immobilier indique que cette maison est vide depuis 2 ans et que le propriétaire a maintenant besoin d'argent. La maison ne se vend pas facilement semble-t-il pour 2 raisons :
- accès extérieur par escalier raide
- pas de tout-à-l'égout donc fosse-septique avec besoin de nettoyage tous les 2 ans

Pendant l'éclatement de la bulle immobilière/boursière (depuis 1991), l'état a relancé le BTP de nombreuses fois à coups de centaines de milliards de dollars. L'objectif était de conserver les forces au travail et contrer la déflation et décroissance mais l'effet pervers a été de positionner des fonds publics à très faible rentabilité et même très faible utilité. Ceci a un coût pour le Japon pour longtemps et le pays ne sera même pas en mesure d'assurer convenablement l'entretien de toutes ces infrastructures. Je vous donne ci-dessous quelques liens sur Google Map qui vous permettent de voir que de nombreux ponts reliant des îles en province ne sont quasiment pas fréquentés.

Traversée de la baie de Nagasaki (2009) et vue aérienne de ce pont (2 voies dans chaque sens). Autoroute (pdf) complètement folle pour contourner Nagasaki.

Liaison à Shikoku par Imabari et vue aérienne de cette liaison (2 voies par sens)
Liaison à Shikoku en venant de Okayama-city et vue aérienne (2 voies par sens)
Liaison à Shikoku via Awaji-shima (avril 1998) et vue aérienne (3 voies par sens).

Liaison à l'aéroport de Kobe construit sur île artificielle (Umi-tate), alors qu'il y a déjà un aéroport de grande capacité en traversant la baie d'Osaka (30 minutes en aéroglisseur). Il semblerait que Kobe ne se soit jamais complètement remis de son tremblement de terre du 17 janvier 1995 : du business est parti sur Osaka, Yokohama et Tokyo, finalement sans jamais revenir. Du coup les politiques de Kobe veulent prendre leur revanche en ayant leur propre aéroport. Franchement inutile puisque Kobe a déjà une gare Shinkansen, une connexion rapide vers l'aéroport international d'Osaka et l'aéroport national d'Osaka (Itami) situé à environ 20 km.

Bref, tous ces ouvrages sont d'une grande beauté et une marque technologique de qualité du BTP japonais. Mon questionnement est sur leur utilité et surtout sur le financement de ces ouvrages. Le ROI (Return On Investment) pourrait bien être beaucoup plus long qu'on ne l'avait indiqué lors du démarrage des travaux !