Immobilier Japon

29 avril 2006

Prix logement versus loyer/revenu

Source : principaux indicateurs économiques de l'OCDE (prix à la consommation)

Le rapport prix-loyer plonge au Japon depuis son pic en 1990 et atteint maintenant le plus bas niveau depuis 35 ans. Cette tendance devra forcément se retourner par une reprise des prix et/ou une baisse des loyers.

En France, le phénomène est inverse depuis 1998. La aussi on peut s'attendre à un retournement avec baisse des prix ... une hausse des loyers plus forte que les revenus n'est plus soutenable.

24 avril 2006

Tokyo - Maison 63 m2 75kE

Maison en bois de 63 m2 construite en 1984 sur deux niveaux sur un terrain de 50 m2 dans Tokyo !? Il y a de quoi surprendre un occidental mais c'est en fait tres courant dans le centre de Tokyo et en premiere couronne (<10 km). Ici un exemple à Edogawa-ku, quartier populaire à 10km du centre, maison peu convoitée car à 20' à pied du métro (mais 3' arrêt de bus). Trajet 15' train ou métro pour rejoindre le centre ce qui est tout à fait correcte dans une métropole de 34 millions d'habitants. Prix : 10.700.000 yen soit 75.000 EUR : 50% correspondant au terrain et 50% au bâtiment. Sachant qu'un foyer à Tokyo gagne en moyenne 60.000 EUR/an, cette maison ne vaut que 125% d'un revenu annuel. Ce bien devrait se vendre en quelques semaines sans négociation. Sera probablement détruit dans une vingtaine d'année donc votre capital restant sera le foncier. A voir ces maisons, on pourrait presque se croire dans un bidonville aux Philippines mais l'apparence est trompeuse : tous ces quartiers sont très propres et reliés à toutes les dernières techno ADSL 50 Mbit, fibres optiques ...  très utile pour la Video On Demand (VOD) qui se développe vite.

Tous les exemples mis sur ce blog sont des mises en vente par des agences immobilières, ce ne sont pas des enchères et les lieux sont souvent déjà inoccupés ce qui est le cas de cette maison mise en vente par Century21 dont voici les détails

22 avril 2006

Indice prix immobilier 1970-2005

Indice Japon : 1990=119, 1995=100, 2004=70. Baisse de 41% en 14 ans sur une moyenne nationale. Ce qui semble surprenant, c'est que la baisse s'est accélérée depuis 2002 (pente plus forte) ... le BTP japonais continue-t-il à construire plus que nécessaire ?

20 avril 2006

Euro/Yen - Tendance

On est peut-être dans un bull-trap mais le scénario le plus probable est la hausse.

Premier objectif 163, stop-loss 140.

16 avril 2006

Surface logements

Avec l'éclatement de la bulle immobilière, les Japonais ont pu retrouver des logements plus grands, la surface moyenne d'un logement étant de 96m2 en 2003 (+4.7% en 10 ans). La surface disponible par habitant a augmenté encore plus vite avec 12.19 tatamis en 2003 (+17.1% en 10 ans). Pourtant ces chiffres cachent des différences énormes entre Tokyo/Osaka où il est nécessaire de vivre dans de (très) petits logements et les campagnes ayant de grandes maisons (130m2) de moins en moins occupées ... et oui les campagnes se vident car les jeunes partent en ville trouver du travail.

11 avril 2006

Tokyo - Appart vendu 14k€

Vous êtes choqué, vous croyez que je vous raconte des bêtises ?! Les fous étaient à Tokyo en 1990, ils sont maintenant à Paris. Vendu en une semaine! Yves.

25km est de Tokyo - Appart 49m2 (290 EUR/m2) Je suis les prix sur Tokyo depuis 4 ans et j'ai constaté un effondrement des prix depuis 2003 dans certains quartiers à l'est de Tokyo. Ici je vous montre le cas le moins cher actuellement disponible dans la ville de Funabashi (500,000 habitants) à 25 km Est de Tokyo. Prix demandé 2,000,000 yen (14,000 EUR pour 49m2), balcon, proche écoles/commerces. VENDU EN UNE SEMAINE. Je ne connais pas personnellement ce quartier, probablement pas terrible mais rien d'inquietant, aussi peu de criminalité, chômage que dans les autres quartiers de Tokyo. Il y a des milliers d'appartments identiques contruits en 1971-77 dans ces quartiers ... ces appartments ont dû appartenir à des sociétés qui les ont mis à disposition de leurs employés avec des loyers très faibles. Je pense que certaines de ces sociétés ont fermé ou ont vu leurs effectifs se réduire et vendent sans chercher le meilleur prix, le principal étant de sortir des actifs non productifs du bilan comptable. Si vous avez d'autres explications, merci de me les mettre en commentaires.

10 avril 2006

Prix foncier résidentiel Tokyo-Osaka

Source d'information : http://www.stat.go.jp/data/nihon/index.htm

Pourcentages de hausse/baisse d'une année sur l'autre. J'observe que les baisses étaient dans un premier temps lentes (1991-1997) puis se sont accélérées (1998-2004). Les chiffres officiels de 2005 ne sont pas encore disponibles mais pourraient montrer une stabilisation pour le centre de Tokyo tandis que les banlieues dont l'activité économique est la plus fragile (est de Tokyo ou Osaka) ont donné probablement une 15ème année de baisse.

En 1990, on voit que les prix déjà très élevés dans les centres de Tokyo/Yokohama n'arrivent plus à grimper (+1.6/4.0%), la machine infernale continue ses excès de vitesse (+20/40%) dans les banlieues industrielles de Tokyo et grandes villes de provinces comme Osaka, Nagoya, Fukuoka.

Liste des prefecture et localisation sur carte du Japon

Taxes foncières

Au Japon, les impôts fonciers sont élevés : 1.7%/an de la valeur du bâtiment (0% pour bâtiment de moins de 3 ans) et 0.33% de la valeur du terrain. Les valeurs des bâtiments et terrains sont réactualisés tous les 3 ans par les mairies. Dans le cas d'un bâtiment en bois de plus de 40 ans, la ville considère la valeur du bâtiment comme quasi nulle. Ce qu'on paye est donc du foncier imposé à 0.33%. Par contre nombre de ces terrains ne sont pas reconstructibles car trop petits, c'est donc comme au Monopoly, l'idéal est d'acheter plusieurs petites maisons adjacentes pour pouvoir un jour revendre l'ensemble à un promoteur.

09 avril 2006

Donnez moi du neuf ou rien

J'ai discuté avec des dizaines de japonais généralement dans la tranche d'âge 20-35 ans et j'ai constaté que ces jeunes restaient dans la maison parentale le plus longtemps possible et cherchaient à s'installer dans une maison neuve après mariage. Ce qui m'a vraiment surpris c'est que dans leur esprit il n'y a jamais la possibilité d'acheter de l'ancien et ceci est indépendant du fait qu'il y a eu bulle immobilière ... Pourquoi un tel comportement :
1 - Les asiatiques (à la différence des français) aiment le neuf, et je pense que c'est un placement social à montrer qu'on a du neuf, que ce soit un sac LV/Hermès, une voiture ou une maison.
2 - Les japonais croulent sous le marketing : TV, journaux, transports en commun.
3- Le milieu politico-économique fait tout pour encourager une forte industrie BTP. Le fait que le pays soit en zone sismique et reste (assez) protectionniste encourage d'autant plus le milieu politique à garder un fort BTP. A titre d'exemple, le 17 janvier 1995 un fort séisme a détruit plus de 50.000 bâtiments à Kobe situé près d'Osaka (Magnitude 7.2 sur échelle de Richter, 6500 morts). La ville a été reconstruite en 6 ans en faisant très peu appel à la main d'oeuvre étrangère. Le Japon veut rester maître de la situation!
4- Les japonais sont très peu bricoleurs, ils entretiennent mal leur maison mais on voit tout de même depuis 10 ans une augmentation des magasins DIY (Do-It-Yourself) similaires à Leroy Merlin, Bricorama, Castorama.
5- La croyance, il est vrai souvent confirmée, qu'une maison (en bois) est faite pour ne durer que 30-40 ans (et un appartement sur structure en béton armé environ 50 ans).

France plus chère que le Japon

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?p=94818#94818

JMP, auteur du site bulle-immobilère.org est venu visiter ce blog et résume bien la situation : la France plus chère que le Japon ... c'est probablement un choc pour nombre de lecteurs. Depuis 10 ans deux phénomènes concurrents ont eu lieu : éclatement de la bulle immobilière japonaise et doublement des prix immobiliers en France !!!

Vous pouvez m'adresser vos commentaires et questions ... j'y répondrai dans la mesure de mes capacités : quand il s'agit de donner des exemples factuels du marché japonais actuel c'est assez facile mais l'analyse et l'interprétation de ces données sont plus délicates. Je tiens à préciser que j'ai vécu au Japon sur la période 1994-99 et que ma femme est japonaise donc ça aide un peu à la compréhension du marché.

J'ai récemment mis la main sur le site statistique japonais équivalent de notre INSEE ... J'analyse en ce moment beaucoup de données intéressantes que je présenterai ultérieurement sur mon blog sous forme de tableur/graphes.