Immobilier Japon

08 août 2006

Est Tokyo - Appart 27kEUR (52m2)

Appart 1972 de 52m2 + balcon 8m2 à 4 millions de yens (27000 EUR). 1ère étage sans ascenseur. A moins d'un tremblement de terre sur Tokyo qui limiterait l'offre de logements et ramèneraient des populations dans ces banlieues, je ne vois pas qu'est-ce qui peut relancer les prix de ces appartements dans ces quartiers populaires à 25km à l'est de Tokyo (Funabashi, préfecture de Chiba) ... pour rejoindre le centre de Tokyo, il faut 20' de bus (4km) + 20' de train ou métro (20km). Carte. Ces appartements n'intéressent presque plus personne, le prix indiqué n'est pas une abbération, c'est le prix du marché actuel (loi de l'offre et de la demande) ! Dans le même bâtiment, au 4ème et dernier étage, il y a aussi un appart de 76m2 en vente pour 5.8 millions de yens (39kEUR).

25 juin 2006

Maison Yokohama 123m2 à 90kEUR

Yokohama est situé 35 km au sud de Tokyo. Plus de 3 millions d'habitants et un dynamisme économique de part son port (premier du Japon), son commerce et sa position internationale affichée depuis 150 ans. Yokohama a de nombreux établissements scolaires de renom ce qui en fait un lieu priviligié pour les étrangers d'occidents et d'Asie (le plus grand China-town du Japon est au centre de cette ville).

Maison en bois de 1952, vétuste mais vaste (123m2) et très bien située à proximité de la gare Sakuragi-cho pour ceux qui connaissent. Maison sur deux niveaux, chaque niveau étant actuellement un appartement. Facilement réaménageable à faibles frais (10kE) avec au passage la possibilité de 'relier' les deux logements pour n'en faire plus qu'un. Sur terrain de 96m2 pour lequel vous êtes locataire (loyer mensuel 26900 yens = 190 EUR). Place de parking devant la maison ce qui est appréciable pour ce quartier ou la place est chère. Maison en vente à 13 millions de yens soit 90kEUR (730 EUR/m2). DETAILS

30 mai 2006

Tokyo centre - Neuf à 2300 EUR/m2

3km au nord du parc Ueno dans l'arrondissement Aragawa, résidence face au fleuve Sumida. Appart 1998, 79m2 habitable, 2ème étage, balcon S-O 13m2. Ce bâtiment est construit aux normes anti-sismiques strictes mises en application fin des années 80. Le quartier se reorganise vite et bien. En clair on vous propose du neuf viable durable pour 2200 EUR/m2. 3 lignes de transports à 10' (Chiyoda, Hibiya et JR) pour rejoindre facilement les différents quartiers de Tokyo. Résidence bien gérée, charges 90 EUR/mois + 40 EUR provision travaux). Point négatif, vous êtes locataire du terrain (100 EUR/mois). Possibilité parking au sous-sol à 130 EUR/mois. Détails annonce Sumitomo Real Estate.

29 mai 2006

Tokyo - Maison 92m2 105kEUR

Annonce de cette maison de 92m2 construite en bois en 1969 sur un terrain de 107m2, situé à 10 minutes à pied du métro. Terrain non reconstructible car allée d'accès trop étroite (la loi nécessite une largeur minimale de 2m). Cet investissement est en fait le prix du terrain avec usage du bâtiment tant qu'il tient ... Tout bon bricoleur peut faire durer ce bâtiment pour 10, 15, 20 ans ... Prix demandé 15MY soit 105kEUR, probablement négociable car je vous le répète, les japonais aiment le neuf et ne sont pas bricoleur ! Compter 10kEUR de matériaux pour réparer le bâtiment et le mettre à votre goût occidental. Zone mix residentielle-industrielle, environnement très moyen même si les industries poluantes/bruyantes sont maintenant remplacées par des bureaux. Bref, ce n'est pas le coût de coeur mais juste donné pour situer les niveaux de prix.

Localisation : ligne métro Shinjuku-sen, 7 stations (9km) à l'est du centre.

21 mai 2006

De la fraicheur sur les prix d'Okinawa

Maison 140m2, terrain 205m2 déjà présentée le 22 mars, maintenant avec un prix à la baisse (-3.5%, 195kE). Maison bien située près des écoles et universités mais il ne faut pas mettre plus de 500E/m2 pour ce terrain (100kE). La valeur restante de 95kE étant le prix du bâtiment (RC=reinforced concrete) construit en 1978 soit 680 EUR/m2. Le foncier résidentiel d'Okinawa baisse depuis 7 ans (1999 -0.8%, 2000 -0.9%, 2001 -1.5%, 2002 -2.3%, 2003 -3.3%, 2004 -3.2%, 2005 -5% ... prix moyen de 317 EUR/m2 en 2004. Prix des terrains de Naha

Les hivers sont agréables comme l'atteste ce relevé de température de 2005 où le thermomètre n'est passé qu'une seule fois la nuit sous 10 degrés. Donc pas besoin de chauffage mais la clim ne sera pas de refus pour juin-octobre. Atsui ne ! (Il fait chaud).

L'île principale de la péninsule d'Okinawa s'étire sur 100 km de long. Population de 1.3 millions d'habitants dont plus de 80% se concentre dans le sud-ouest (Naha, Okinawa-city, Uruma). Par ailleurs 20% de l'île est occupé par des bases de l'armée américaine. Le foncier est une resource non épuisable qui ne peut être gaspillé!

17 mai 2006

Appart 40m2 plein centre Tokyo - 70kE

Détails (résidence Kawaguchi) Appart 40m2 plein centre de Tokyo (station Iidabashi), construction 1964, 9.800.000 yen (70kEUR+10% frais agence/notaire/taxe). 4ème et dernier étage sans ascenseur d'une coproprio de 88 appart). Actuellement en location à 800E/mois. Charges de copropriété 240E/mois + 85E/mois pour provisions de travaux. Taxe foncière annuelle de 1000 EUR. On est pas propriétaire du terrain mais locataire pour 25E/mois (baille 99 ans, courant dans le centre de Tokyo): à ce prix là, faudrait pas s'en priver. Le problème de ce logement c'est qu'on ne contrôle rien: pourquoi des charges aussi chères, question posée à l'agence, pas de réponse et ça sent l'arnaque énorme, je soupçonne le propriétaire majoritaire des lieux de s'en mettre plein les fouilles et de pouvoir dans 10-20 ans négocier avec le propriétaire du terrain une démolition puis reconstruction ... les petits proprios n'auront rien à dire et se feront rouler dans la farine en ayant des coûts de démolition. Franchement l'immobilier n'est pas un milieu très propre ... là il y a au moins un point commun entre la France et le Japon! Remarque : après charges/travaux/loc terrain/taxe foncière, le proprio touche 370EUR/mois soit un rendement de 5.7% (370*12/77000) ... c'est faible étant donné les risques indiqués ci-dessus.

07 mai 2006

Tokyo - Appart 39m2 60kEUR

Situe a 12km a l'est du centre de Tokyo, arrondissement d'Edogawa-ku. Balcon de 9m2 orienté sud, 5e et dernier etage. Cette annonce est sur Yahoo depuis 3 mois, il n'y a pas foule d'acheteur car le prix est encore un peu trop eleve, il est vrai que pour 30% de plus on peut trouver une maison dans cet arrondissement (voir exemple presente le 24 avril).

24 avril 2006

Tokyo - Maison 63 m2 75kE

Maison en bois de 63 m2 construite en 1984 sur deux niveaux sur un terrain de 50 m2 dans Tokyo !? Il y a de quoi surprendre un occidental mais c'est en fait tres courant dans le centre de Tokyo et en premiere couronne (<10 km). Ici un exemple à Edogawa-ku, quartier populaire à 10km du centre, maison peu convoitée car à 20' à pied du métro (mais 3' arrêt de bus). Trajet 15' train ou métro pour rejoindre le centre ce qui est tout à fait correcte dans une métropole de 34 millions d'habitants. Prix : 10.700.000 yen soit 75.000 EUR : 50% correspondant au terrain et 50% au bâtiment. Sachant qu'un foyer à Tokyo gagne en moyenne 60.000 EUR/an, cette maison ne vaut que 125% d'un revenu annuel. Ce bien devrait se vendre en quelques semaines sans négociation. Sera probablement détruit dans une vingtaine d'année donc votre capital restant sera le foncier. A voir ces maisons, on pourrait presque se croire dans un bidonville aux Philippines mais l'apparence est trompeuse : tous ces quartiers sont très propres et reliés à toutes les dernières techno ADSL 50 Mbit, fibres optiques ...  très utile pour la Video On Demand (VOD) qui se développe vite.

Tous les exemples mis sur ce blog sont des mises en vente par des agences immobilières, ce ne sont pas des enchères et les lieux sont souvent déjà inoccupés ce qui est le cas de cette maison mise en vente par Century21 dont voici les détails

11 avril 2006

Tokyo - Appart vendu 14k€

Vous êtes choqué, vous croyez que je vous raconte des bêtises ?! Les fous étaient à Tokyo en 1990, ils sont maintenant à Paris. Vendu en une semaine! Yves.

25km est de Tokyo - Appart 49m2 (290 EUR/m2) Je suis les prix sur Tokyo depuis 4 ans et j'ai constaté un effondrement des prix depuis 2003 dans certains quartiers à l'est de Tokyo. Ici je vous montre le cas le moins cher actuellement disponible dans la ville de Funabashi (500,000 habitants) à 25 km Est de Tokyo. Prix demandé 2,000,000 yen (14,000 EUR pour 49m2), balcon, proche écoles/commerces. VENDU EN UNE SEMAINE. Je ne connais pas personnellement ce quartier, probablement pas terrible mais rien d'inquietant, aussi peu de criminalité, chômage que dans les autres quartiers de Tokyo. Il y a des milliers d'appartments identiques contruits en 1971-77 dans ces quartiers ... ces appartments ont dû appartenir à des sociétés qui les ont mis à disposition de leurs employés avec des loyers très faibles. Je pense que certaines de ces sociétés ont fermé ou ont vu leurs effectifs se réduire et vendent sans chercher le meilleur prix, le principal étant de sortir des actifs non productifs du bilan comptable. Si vous avez d'autres explications, merci de me les mettre en commentaires.

24 mars 2006

Centre OSAKA 950-1370 EUR/m2

Exemples de ventes dans le centre d'Osaka, ville de 3 millions d'habitants, centre d'une métropole de 12 millions d'habitants donc comparable à Paris. (voir marques 1-5)

 

Ex.1 : Maison 44m2 42.500 EUR (950 EUR/m2)
Adresse 大阪市天王寺区生玉寺町 Quartier des temples ... 10' à vélo des quartiers très animés. Maison contruite en 1955 sur deux niveaux : RdC 24m2, 1er 20m2. Terrain de 47m2. Mise en vente à 5.000.000 yen +10% agence/notaire/taxe + 500.000 yen de travaux de rénovation = 6.000.000 yens. Possibilité de louer à 60.000 yen/mois (425 EUR) soit rendement de 8% après impôts et charges diverses.

Ex.2 : Appart 4p 82m2 112.000 EUR (1360 EUR/m2)  
コープ野村農人橋 大阪市中央区農人橋2丁目 4 pièces de 82m2 au 10eme etage d'un bâtiment de 1980 en contenant 14 en plein centre. 15.800.000 yen. Charges 11.700/mois + provisions travaux 16.400/mois. Cet appartement avait une valeur d'au moins 40 millions de yen en 1990 au sommet de la bulle ... donc baisse de 60% sur 15 ans car situation/environnement moyen (présence autoroute sur pilotis à proximité). Cet exemple n'est pas unique, il y a des milliers d'appartements dans le même cas. Jeunes français/françaises qui cherchez actuellement un logement en France, je vous laisse méditer.

Ex.3 : Appart 2p 35m2 48.000 EUR (1370 EUR/m2)

藤和ローゼンビル長堀 - 大阪市中央区南船場1丁目 Orientation nord avec balcon. En vente à 6.800.000 yen ... loué actuellement (62.000 yen/mois) soit rendement de 6% après charges/impôts. Très bien situé, en 5-10 minutes à vélo on a accès à presque tout ce qu'on peut souhaiter ... des miliers de bureaux, bars, restos, bibliothèques, magasins, fast-food ... Aussi des théâtres et cinémas même si c'est peu développé au Japon par rapport à la France.

Ex.4 : Appart 3p 52m2 + balcon 8m2 69.000 EUR (1330 EUR/m2)
Bien situé proche transports, commerces ... peut-être un peu bruyant car proche boulevard passagé mais moindre inconvénient car 11ème étage sur bâtiment en contenant 16. Mise en vente à 9.800.000 yen. Asahi Kotsu 2 biru. Localisation.

Ex.5 : Appart 3p 58m2 + balcon 8m2 59.000 EUR (1020 EUR/m2) Proche transports, commerces, marché ... 2ème étage sur bâtiment en contenant 6. Architecture vraiment pas terrible, très classique ... Mise en vente à 8.500.000 yen. Asahi Plaza Tsuruhashi 3-chome. Localisation. Charges 9000 yen/mois + provision travaux 7700 yen/mois. Voie ferrée derrière le bâtiment ... là encore l'illustration que le moindre défaut/inconvénient fait chuter les prix.