23 août 2006
Okinawa (Naha) - Vendeurs déprimés!
Il faut vraiment des nerfs d'acier pour être vendeur d'immobilier ancien au Japon et c'est particulièrement vrai sur les îles d'Okinawa. Voici deux maisons que je vous avais présentées il y a quelques temps, toujours pas vendu et les prix sont revus à la baisse.
Maison de 140m2 sur terrain de 205m2 à Naha initialement mise en vente sur Yahoo à 28.9 millions de yens puis 27.9 et maintenant à 25.6 sur un autre site internet (athome.co.jp) soit une baisse du prix d'annonce de 11%. Carte.
Maison de 98m2 sur terrain de 131m2 à Naha initialement mise en vente à 15.8 millions de yens il y a 8 semaines et maintenant affichée à 14.8 millions (-6.3%) soit 99kEUR. Carte.
22 août 2006
Nagasaki - Le trou noir de l'immobilier ?
Situation de l'immobilier très difficile à Nagasaki: l'offre abonde et la demande est faible dans cette ville en pleine restructuration économique. Ici maison de 82m2 sur terrain de 148m2 en vente à 3 millions de yens (20kEUR) située à 2km du centre. Détails de l'annnonce. Carte. Informations sur Nagasaki.
08 août 2006
Iles tropicales d'Okinawa - Maison 98m2 107kEUR
Je vous représente un bien situé à 4 km du centre économique de la ville portuaire de Naha (350.000 habitants) et 1.5 km d'une plage! Maison sur deux niveaux construite en 1975 sur terrain de 138 m2, emplacement pour garer son véhicule. Vendu à 15.8 millions de yens (107 kEUR) dont 60% du prix correspond au terrain à raison de 450 EUR/m2 (baisse de 20% sur les 3 dernières années). Il faut prévoir quelques travaux pour réaménager les pièces. A propos du Japon, les surfaces des bâtiments incluent toujours l'épaisseur des murs : la surface utile (en loi Carrez française) serait d'environ 94m2 pour cette maison. Détails annonce. 30km à l'ouest de Naha se trouvent quelques îles d'une beautée fantastique! Excellent pour une sortie le week-end.
Est Tokyo - Appart 27kEUR (52m2)
Appart 1972 de 52m2 + balcon 8m2 à 4 millions de yens (27000 EUR). 1ère étage sans ascenseur. A moins d'un tremblement de terre sur Tokyo qui limiterait l'offre de logements et ramèneraient des populations dans ces banlieues, je ne vois pas qu'est-ce qui peut relancer les prix de ces appartements dans ces quartiers populaires à 25km à l'est de Tokyo (Funabashi, préfecture de Chiba) ... pour rejoindre le centre de Tokyo, il faut 20' de bus (4km) + 20' de train ou métro (20km). Carte. Ces appartements n'intéressent presque plus personne, le prix indiqué n'est pas une abbération, c'est le prix du marché actuel (loi de l'offre et de la demande) ! Dans le même bâtiment, au 4ème et dernier étage, il y a aussi un appart de 76m2 en vente pour 5.8 millions de yens (39kEUR).
25 juin 2006
Maison Yokohama 123m2 à 90kEUR
Yokohama est situé 35 km au sud de Tokyo. Plus de 3 millions d'habitants et un dynamisme économique de part son port (premier du Japon), son commerce et sa position internationale affichée depuis 150 ans. Yokohama a de nombreux établissements scolaires de renom ce qui en fait un lieu priviligié pour les étrangers d'occidents et d'Asie (le plus grand China-town du Japon est au centre de cette ville).
Maison en bois de 1952, vétuste mais vaste (123m2) et très bien située à proximité de la gare Sakuragi-cho pour ceux qui connaissent. Maison sur deux niveaux, chaque niveau étant actuellement un appartement. Facilement réaménageable à faibles frais (10kE) avec au passage la possibilité de 'relier' les deux logements pour n'en faire plus qu'un. Sur terrain de 96m2 pour lequel vous êtes locataire (loyer mensuel 26900 yens = 190 EUR). Place de parking devant la maison ce qui est appréciable pour ce quartier ou la place est chère. Maison en vente à 13 millions de yens soit 90kEUR (730 EUR/m2). DETAILS
30 mai 2006
Tokyo centre - Neuf à 2300 EUR/m2
3km au nord du parc Ueno dans l'arrondissement Aragawa, résidence face au fleuve Sumida. Appart 1998, 79m2 habitable, 2ème étage, balcon S-O 13m2. Ce
bâtiment est construit aux normes anti-sismiques strictes mises en
application fin des années 80. Le quartier se reorganise vite et bien.
En clair on vous propose du neuf viable durable pour 2200 EUR/m2.
3 lignes de transports à 10' (Chiyoda, Hibiya et JR) pour
rejoindre facilement les différents quartiers de Tokyo. Résidence bien
gérée, charges 90 EUR/mois + 40 EUR provision travaux). Point négatif,
vous êtes locataire du terrain (100 EUR/mois). Possibilité parking au sous-sol à 130 EUR/mois. Détails annonce Sumitomo Real Estate.
29 mai 2006
Tokyo - Maison 92m2 105kEUR
Annonce de cette maison de 92m2 construite en bois en 1969 sur un terrain de 107m2, situé à 10 minutes à pied du métro. Terrain non reconstructible car allée d'accès trop étroite (la loi nécessite une largeur minimale de 2m). Cet investissement est en fait le prix du terrain avec usage du bâtiment tant qu'il tient ... Tout bon bricoleur peut faire durer ce bâtiment pour 10, 15, 20 ans ... Prix demandé 15MY soit 105kEUR, probablement négociable car je vous le répète, les japonais aiment le neuf et ne sont pas bricoleur ! Compter 10kEUR de matériaux pour réparer le bâtiment et le mettre à votre goût occidental. Zone mix residentielle-industrielle, environnement très moyen même si les industries poluantes/bruyantes sont maintenant remplacées par des bureaux. Bref, ce n'est pas le coût de coeur mais juste donné pour situer les niveaux de prix.
Localisation : ligne métro Shinjuku-sen, 7 stations (9km) à l'est du centre.
21 mai 2006
De la fraicheur sur les prix d'Okinawa
Maison 140m2, terrain 205m2
déjà présentée le 22 mars, maintenant avec un prix à la baisse (-3.5%, 195kE). Maison bien située
près des écoles et universités mais il ne faut pas mettre plus de
500E/m2 pour ce terrain (100kE). La valeur restante de 95kE étant le
prix
du bâtiment (RC=reinforced concrete) construit en 1978 soit 680 EUR/m2. Le foncier
résidentiel d'Okinawa baisse depuis 7 ans (1999 -0.8%, 2000
-0.9%, 2001 -1.5%, 2002 -2.3%, 2003 -3.3%,
2004 -3.2%, 2005 -5% ... prix moyen de 317 EUR/m2 en 2004. Prix des terrains de Naha
Les
hivers sont agréables comme l'atteste ce relevé de température de 2005
où le thermomètre n'est passé qu'une seule fois la nuit
sous 10 degrés. Donc pas besoin de chauffage mais la clim ne sera pas
de refus pour juin-octobre. Atsui ne ! (Il fait chaud).
L'île
principale de la péninsule d'Okinawa s'étire sur 100 km de long.
Population de 1.3 millions d'habitants dont plus de 80% se concentre
dans le
sud-ouest (Naha, Okinawa-city, Uruma). Par ailleurs 20% de l'île est
occupé par des bases de l'armée américaine. Le foncier est une resource non
épuisable qui ne peut être gaspillé!
17 mai 2006
Appart 40m2 plein centre Tokyo - 70kE
Détails (résidence Kawaguchi)
Appart 40m2 plein centre de Tokyo (station Iidabashi), construction
1964, 9.800.000 yen (70kEUR+10% frais agence/notaire/taxe). 4ème et dernier étage sans ascenseur d'une coproprio de 88 appart).
Actuellement en location à 800E/mois. Charges de copropriété 240E/mois
+ 85E/mois pour provisions de travaux. Taxe foncière annuelle de 1000 EUR. On est pas propriétaire
du terrain mais locataire pour 25E/mois (baille 99 ans, courant dans le centre de Tokyo): à ce prix là, faudrait pas
s'en priver. Le problème de ce logement c'est qu'on ne contrôle rien:
pourquoi des charges aussi chères, question posée à l'agence, pas de
réponse et ça sent l'arnaque énorme, je soupçonne le propriétaire
majoritaire des lieux de s'en mettre plein les fouilles et de pouvoir
dans 10-20 ans négocier avec le propriétaire du terrain une démolition
puis reconstruction ... les petits proprios n'auront rien à dire et se
feront rouler dans la farine en ayant des coûts de démolition.
Franchement l'immobilier n'est pas un milieu très propre ... là il y a
au moins un point commun entre la France et le Japon! Remarque : après
charges/travaux/loc terrain/taxe foncière, le proprio touche
370EUR/mois soit un rendement de 5.7% (370*12/77000) ... c'est faible étant donné les risques indiqués ci-dessus.
07 mai 2006
Tokyo - Appart 39m2 60kEUR
Situe a 12km a l'est du centre de Tokyo, arrondissement d'Edogawa-ku. Balcon de 9m2 orienté sud, 5e et dernier etage. Cette annonce est sur Yahoo depuis 3 mois, il n'y a pas foule d'acheteur car le prix est encore un peu trop eleve, il est vrai que pour 30% de plus on peut trouver une maison dans cet arrondissement (voir exemple presente le 24 avril).
