Immobilier Japon

Tokyo Centre : les affaires reviennent

ycharron — Sun, 13 Sep 2009 07:31:00 GMT

Après les hausses minimes de 2005-2006-2007 dans le centre de Tokyo, le marché immobilier reprend sa tendance baissière long-terme. Je vous donne aujourd'hui quelques exemples.

Meguro (Yamanote) maison 86m2 centre Tokyo, construction 1967, 46MYen (340kEUR), 90% du prix correspondant au terrain de 78m2 dans ce quartier recherché. Proche des transports (JR et métro) Maison inoccupée en attente d'un acheteur depuis plus de 4 mois. Lien

Taito-ku appartement de 105m2, construction 1981, au 9ème et dernier étage, 32MYen (240kEUR). 3 orientations (nord-est-sud. Bien localisé, proche des transports sur lignes JR et métro. Lien

Taito-ku duplex 109m2 (8ème et 9ème étages), construction 1982, 34MYen (260kEUR). Lien

La continuité des politiques en place ?

ycharron — Mon, 31 Aug 2009 09:07:00 GMT

Hatoyama sera la continuité dans la fuite en avant dans la dette même s'il prêtant vouloir faire mieux. Personne ne parle de son programme ( que j'ai lu avec précision ) et j'ai pris ma calculette : en appliquant toutes ses propositions, c'est 16969 milliards de yen de dépenses supplémentaires par an par le public soit 180 milliards de dollars ! Dans son programme, on ne voit nulle part où les économies des dépenses publiques vont être faites. M. Hatoyama ne va pas changer grand chose, il appartient à ce petit monde politique qui est un milieu fermé, son frère appartenant d'ailleurs à l'ancienne majorité. On va être dans la continuité de la même politique, l'accumulation de dettes : www.team-nippon.com/ , dette publique de 1208000 milliards de yens actuellement, soit 9.45 millions yens par habitant (=100kUSD). Nulle doute que ça va très mal se terminer avec un "reset" du système le jour ou les japonais ne prêteront plus leur argent à 3% !

Je souhaite bonne chance à la nouvelle équipe qui va se constituer (sans ironie). M. Hatoyama a quelques bonnes propositions dans son programme mais n'a pas les moyens de les mettre en place. Il faudrait qu'il annonce des coupes claires dans certains budgets et dans la bureaucratie omniprésente. Dans l'attente de voir sa présentation du budget 2010 en octobre, laissons lui le bénéfice du doute.

Wikipedia

ycharron — Sun, 09 Aug 2009 18:05:00 GMT

http://fr.wikipedia.org/wiki/Bulle_immobili%C3%A8re
Petite reprise en 2006-2007 sur les 3 métropoles Tokyo, Nagoya et Osaka.
Faibles baisses probables en 2009 selon mes observations par example sur Yokohama.

Japan residential land price (2008) - Déflation japonaise

ycharron — Sat, 16 May 2009 17:18:05 GMT

On relance la relance (Premier Ministre ASO)

ycharron — Fri, 12 Dec 2008 11:50:43 GMT

Ca fait 18 ans qu'on entend la même musique mais Tokyo persiste dans un nouveau plan de relance (lien).
- des réductions d'impôts pour les propriétaires immobiliers
- 1.000 milliards de yens serviront à offrir des logements et d'autres aides aux travailleurs temporaires licenciés et contraints du même coup de quitter l'habitation fournie par leur employeur.
- M. Aso est un interventionniste en économie qui a toujours plaidé pour une relance par la dépense publique.

Peut-on m'indiquer quand on va stopper l'endettement public ?

Le poids de la dette publique au Japon (Japan public debt)

ycharron — Mon, 17 Nov 2008 10:17:00 GMT

Une fois n'est pas coutume, je vais me lancer dans un billet assez politique. Jugez par vous même la courbe de la dette publique du Japon. Le graphe s'arrête à 2006 avec une dette à 180% du PIB, les chiffres de mars 2008 montrent un taux d'endettement à 194% et ceci alors même que la crise des subprimes ne fait que commencer. J'espère que tout le monde s'est bien amusé et en a bien profité car maintenant le jeu va s'arrêter : Tokyo va devoir fortement augmenter les impôts surtout avec une population vieillissante. Les propriétaires de biens seront solicités tout comme les salariés. C'est une somme astronomique : 59,000 EUR par citoyen (EUR=120JPY), en fait c'est surtout les personnes ayant 10-40 ans aujourd'hui qui paieront l'irresponsabilité des politiques. Il n'est pas exagéré de dire que chaque enfant japonais a aujourd'hui le poids d'une dette publique de 100,000 EUR. Les manuels d'école continueront pourtant à le noyer dans des mythes sur les compétences des bureaucrates de Tokyo.

Les dettes publiques sont tenues à 90% par les résidents japonais, 10% par les étrangers. Quelques liens utiles :
http://www.oftwominds.com/japan.html (2001)
http://www.jref.com/forum/showthread.php?t=19173 (2002)
http://ideas.repec.org/p/eab/macroe/481.html (2005)
http://www.mof.go.jp/english/pp_review/ppr001/ppr001d.pdf (2005)
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601068&refer=economy&sid=adwtzswg7pgc (July 2007 - très intéressant)

Mon sentiment : la question de la dette publique japonaise fait couler très peu d'encre. Faites une recherche sur Google et vous trouverez peu d'information récente. La crise financière partie des subprimes américains a eu pour effet indirect d'augmenter le yen de 20% en 3 mois (deleveraging des hedge-funds qui étaient fortement en "carry-trade" sur le yen) ==> l'économie basée fortement sur l'exportation chute ==> budget 2008/2009 se degrade ==> le rating de la dette se dégrade en 2009/2010. La question est de savoir à partir de quand l'état japonais pourrait être considéré insolvable ??? La peur pourrait déclencher une hausse des taux longs. A suivre ...

Japan residential land price (2007) - Déflation japonaise

ycharron — Tue, 04 Nov 2008 14:24:00 GMT

2007 a marqué la fin de la déflation des prix des terrains résidentiels dans les 3 grandes métropoles (Tokyo-Osaka-Nagoya). Pour le reste du Japon, la déflation s'est poursuivie. Sources des données : http://stat.go.jp

Comparatif international évolution prix immobiler

ycharron — Sun, 26 Oct 2008 11:45:00 GMT

Ces statistiques internationales (lien) confortent mes observations sur le marché japonais, les prix de Tokyo/Chiba/Yokahama/Osaka/Kobe/Kyoto (en fait les 2 métropoles Kanto et Kansai) sont repartis légèrement à la hausse. Pour le reste du Japon les baisses continuent, encouragées par les données démographiques. L'arbitrage à faire en 2005-2006-2007 était donc bien de se débarrasser de l'immobilier en Occident (Amérique/Europe/Océanie) et d'investir au Japon/Singapore/HK ... C'est ce qu'a fait Jim Rogers me semble-til (achat Fukuoka Dome ...). Les baisses en Europe sur période 2008-2012 vont être diabolique ... il y aura beaucoup d'expropriations et de larmes.

Crise financière et taux de change

ycharron — Thu, 23 Oct 2008 11:37:00 GMT

Quand j’ai commencé ce blog il y a 3 ans, j’ai voulu montré la déflation japonaise sur la période 1990-2005 et alerter les pays occidentaux sur le scénario probable qui allait se passer chez eux après les fortes hausses des prix de l’immobilier. Je n’ai pas été un visionnaire, je me suis simplement attaché à des faits, à la réalité du terrain et à des bases de données historiques qui nous indiquent qu’une hausse forte du crédit amène systématiquement à une crise.

Maintenant nous y sommes concernant les pays occidentaux et l’actualité laisse une grande part à la crise financière. Ne croyez pas que les problèmes seront résolus en 2-3 ans. Le surendettement, réelle cause à la crise mettra plus de 10 ans à être résorbé.

Conséquence immédiate de cette crise, les hedge-funds réduisent leur levier (deleveraging) et remboursent leurs énormes dettes en yen, faisant remonter fortement le yen face à toutes les devises et en particulier l’euro. Le taux de change EUR/JPY devrait chercher un support autour de la zone actuelle 119-125. Soyez bien conscient qu’un yen fort n’arrange quasiment personne, ni le gouvernement japonais, ni les gouvernements occidentaux, ni les industriels. Depuis 1995 et les taux très faibles de la BoJ (Bank Of Japan), le yen est devenu un outils pour les hedge-funds.

Jonction d'appartements au Japon

ycharron — Mon, 25 Aug 2008 10:06:35 GMT

L'offre de grands appartements (>90m2) est très limitée au Japon ... Du coup avec la population en baisse et le surplus d'appartements, il semble normal de regrouper parfois 2 petits appartements en un ... c'est ce que l'on peut voir sur cette annonce ou deux apparts de 57m2 sont joints en un appart de grand luxe de 114m2 comprenant un living de 40m2. Cette appartement est en plein centre d'Osaka, à proximité de Nipponbashi-Namba et l'offre est à 26.9 millions de yens soit 166k€ (€=162Y).

Province Japon - Stabilité prix sur 18 derniers mois

ycharron — Sat, 23 Aug 2008 19:28:00 GMT

Retournement du marché à la hausse ??? Huuum, juste dans les centres des grandes villes, le choix de biens intéressants diminue par rapport à 2006 mais je m'attends à des hausses limitées (30% sur 5 ans) ... Démographie en baisse, offre restera supérieure à la demande pour longtemps. (yahoo.co.jp)

EURJPY - Taux de change dans la zone 160-180

ycharron — Sat, 16 Jun 2007 22:42:00 GMT

Confirmation du scénario présenté le 31 aout 2006 Je conserve l'objectif à 180 yen puis consolidation horizontale dans la zone 160-180. Le yen retrouve globalement les taux de change des années 80 d'avant la bulle. Je constate que les indicateurs lents sont en phase avec les fondamentaux.

Japan residential land price (2006)

ycharron — Tue, 12 Jun 2007 13:41:00 GMT

Prix des terrains residentiels. Arrêt des baisses à Tokyo/Osaka et les baisses ralentissent dans les autres provinces. Prix des 3 premieres villes japonaises :
Tokyo 2012 EUR/m2
Yokohama 1172 EUR/m2
Osaka 1016 EUR/m2.
Est-ce la fin de la déflation nippone ?

Tokyo Taito-ku - Maison 118m2 à 127kEUR

ycharron — Sat, 23 Dec 2006 14:10:00 GMT

Arrondissement populaire du centre de Tokyo situé à l'est de Ueno. L'écrivain/acteur Kitano qui a passé son enfance dans ces quartiers en fait une description assez dure (prostitution, violence). C'est en lente transformation avec le départ des petits ateliers/PME et l'arrivée probable de services à plus forte valeur ajoutée. Ici bâtiment de 1957 d'une rue piétonne probablement bruyante en journée mais calme la nuit tombée. En vente à 19.8 MY, peut être reconverti en bureau/logement. Vue aérienne.

Plein centre Osaka - Appart 3p (1550 €/m2)

ycharron — Sun, 26 Nov 2006 12:36:00 GMT

Appart au 1er étage sur 10 d'un bâtiment de 1994. Très bien situé à 5 minutes du métro/train (Tanimachi 9-chome) et possibilité de se déplacer à pied/vélo dans tous les quartiers animés du sud de la ville (nihonbashi, namba, shinsaibashi, ...). En vente à 14.8 millions de yens (97kEUR). Charges de copropriété de 120 euros/mois. Carte Google.

En faisant un peu de recherche sur http://www.chikamap.jp, je m'aperçois que la situation a évolué dans le centre d'Osaka (comme centre de Tokyo), la baisse des prix du foncier (des terrains) semble terminée ... on observe une hausse de 3-6% sur l'année 2006.