30 mai 2006
Tokyo centre - Neuf à 2300 EUR/m2
3km au nord du parc Ueno dans l'arrondissement Aragawa, résidence face au fleuve Sumida. Appart 1998, 79m2 habitable, 2ème étage, balcon S-O 13m2. Ce
bâtiment est construit aux normes anti-sismiques strictes mises en
application fin des années 80. Le quartier se reorganise vite et bien.
En clair on vous propose du neuf viable durable pour 2200 EUR/m2.
3 lignes de transports à 10' (Chiyoda, Hibiya et JR) pour
rejoindre facilement les différents quartiers de Tokyo. Résidence bien
gérée, charges 90 EUR/mois + 40 EUR provision travaux). Point négatif,
vous êtes locataire du terrain (100 EUR/mois). Possibilité parking au sous-sol à 130 EUR/mois. Détails annonce Sumitomo Real Estate.
29 mai 2006
Tokyo - Maison 92m2 105kEUR
Annonce de cette maison de 92m2 construite en bois en 1969 sur un terrain de 107m2, situé à 10 minutes à pied du métro. Terrain non reconstructible car allée d'accès trop étroite (la loi nécessite une largeur minimale de 2m). Cet investissement est en fait le prix du terrain avec usage du bâtiment tant qu'il tient ... Tout bon bricoleur peut faire durer ce bâtiment pour 10, 15, 20 ans ... Prix demandé 15MY soit 105kEUR, probablement négociable car je vous le répète, les japonais aiment le neuf et ne sont pas bricoleur ! Compter 10kEUR de matériaux pour réparer le bâtiment et le mettre à votre goût occidental. Zone mix residentielle-industrielle, environnement très moyen même si les industries poluantes/bruyantes sont maintenant remplacées par des bureaux. Bref, ce n'est pas le coût de coeur mais juste donné pour situer les niveaux de prix.
Localisation : ligne métro Shinjuku-sen, 7 stations (9km) à l'est du centre.
21 mai 2006
De la fraicheur sur les prix d'Okinawa
Maison 140m2, terrain 205m2
déjà présentée le 22 mars, maintenant avec un prix à la baisse (-3.5%, 195kE). Maison bien située
près des écoles et universités mais il ne faut pas mettre plus de
500E/m2 pour ce terrain (100kE). La valeur restante de 95kE étant le
prix
du bâtiment (RC=reinforced concrete) construit en 1978 soit 680 EUR/m2. Le foncier
résidentiel d'Okinawa baisse depuis 7 ans (1999 -0.8%, 2000
-0.9%, 2001 -1.5%, 2002 -2.3%, 2003 -3.3%,
2004 -3.2%, 2005 -5% ... prix moyen de 317 EUR/m2 en 2004. Prix des terrains de Naha
Les
hivers sont agréables comme l'atteste ce relevé de température de 2005
où le thermomètre n'est passé qu'une seule fois la nuit
sous 10 degrés. Donc pas besoin de chauffage mais la clim ne sera pas
de refus pour juin-octobre. Atsui ne ! (Il fait chaud).
L'île
principale de la péninsule d'Okinawa s'étire sur 100 km de long.
Population de 1.3 millions d'habitants dont plus de 80% se concentre
dans le
sud-ouest (Naha, Okinawa-city, Uruma). Par ailleurs 20% de l'île est
occupé par des bases de l'armée américaine. Le foncier est une resource non
épuisable qui ne peut être gaspillé!
17 mai 2006
Appart 40m2 plein centre Tokyo - 70kE
Détails (résidence Kawaguchi)
Appart 40m2 plein centre de Tokyo (station Iidabashi), construction
1964, 9.800.000 yen (70kEUR+10% frais agence/notaire/taxe). 4ème et dernier étage sans ascenseur d'une coproprio de 88 appart).
Actuellement en location à 800E/mois. Charges de copropriété 240E/mois
+ 85E/mois pour provisions de travaux. Taxe foncière annuelle de 1000 EUR. On est pas propriétaire
du terrain mais locataire pour 25E/mois (baille 99 ans, courant dans le centre de Tokyo): à ce prix là, faudrait pas
s'en priver. Le problème de ce logement c'est qu'on ne contrôle rien:
pourquoi des charges aussi chères, question posée à l'agence, pas de
réponse et ça sent l'arnaque énorme, je soupçonne le propriétaire
majoritaire des lieux de s'en mettre plein les fouilles et de pouvoir
dans 10-20 ans négocier avec le propriétaire du terrain une démolition
puis reconstruction ... les petits proprios n'auront rien à dire et se
feront rouler dans la farine en ayant des coûts de démolition.
Franchement l'immobilier n'est pas un milieu très propre ... là il y a
au moins un point commun entre la France et le Japon! Remarque : après
charges/travaux/loc terrain/taxe foncière, le proprio touche
370EUR/mois soit un rendement de 5.7% (370*12/77000) ... c'est faible étant donné les risques indiqués ci-dessus.
08 mai 2006
Fukuoka Dome - Titanium stadium!
Capacite 50,000 personnes - Description de l'architecture (anglais)
. Toiture rétractable diametre 222m, hauteur 68m, superbe architecture!
Ce dome a trouve son financement tout en haut de la bulle
boursiere/immobilière fin des annees 80 et n'a pas ete contruit dans le
soucis de faire des economies. L'inauguration eut lieu en mars 1993 et
le proprietaire a pris en pleine figure le retournement économique
nippon: moins de sponsors, moins de recettes d'entrees et des dettes
qui courent.
En 2004, les lieux sont rachetes par un promoteur immobilier
americain (Tom Barrack, Colony Capital) qui vend actuellement son
immobilier aux Etats-Unis et achete en Asie. Selon Fortune, Colony
Capital a fait cet investissement car le titane utilise dans le toit
retractable (couche 3mm) de ce stade valait plus que le prix demande!
Excellent article sur Tom Barrack : The king of real estate's cashing out his US portfolio (Fortune Oct 24, 2005)
07 mai 2006
Tokyo - Appart 39m2 60kEUR
Situe a 12km a l'est du centre de Tokyo, arrondissement d'Edogawa-ku. Balcon de 9m2 orienté sud, 5e et dernier etage. Cette annonce est sur Yahoo depuis 3 mois, il n'y a pas foule d'acheteur car le prix est encore un peu trop eleve, il est vrai que pour 30% de plus on peut trouver une maison dans cet arrondissement (voir exemple presente le 24 avril).
29 avril 2006
Prix logement versus loyer/revenu
Source : principaux indicateurs économiques de l'OCDE (prix à la consommation)
Le rapport prix-loyer plonge
au Japon depuis son pic en 1990 et atteint maintenant le plus bas niveau depuis 35 ans. Cette tendance devra
forcément se retourner par une reprise des prix et/ou une baisse des loyers.
En France, le phénomène est inverse depuis 1998. La aussi on peut s'attendre à un retournement avec baisse des prix ... une hausse des loyers plus forte que les revenus n'est plus soutenable.
24 avril 2006
Tokyo - Maison 63 m2 75kE
Maison
en bois de 63 m2 construite en 1984 sur deux niveaux sur un terrain de
50 m2 dans Tokyo !? Il y a de quoi surprendre un occidental mais c'est
en fait tres courant dans le centre de Tokyo et en premiere couronne
(<10 km). Ici un exemple à Edogawa-ku, quartier populaire à
10km du centre, maison peu convoitée car à 20' à pied du métro (mais 3'
arrêt de bus). Trajet 15' train ou métro pour rejoindre le centre ce
qui est tout à fait correcte dans une métropole de 34 millions d'habitants.
Prix : 10.700.000 yen soit 75.000 EUR : 50%
correspondant au terrain et 50% au bâtiment. Sachant qu'un foyer à
Tokyo gagne en moyenne 60.000 EUR/an, cette maison ne vaut
que 125% d'un revenu annuel.
Ce bien devrait se vendre en quelques semaines sans négociation. Sera
probablement détruit dans une vingtaine d'année donc votre capital
restant sera le foncier. A voir ces maisons, on pourrait presque se
croire dans un bidonville aux Philippines mais l'apparence est
trompeuse : tous ces quartiers sont très propres et reliés à toutes les
dernières techno ADSL 50 Mbit, fibres optiques ... très utile pour la Video
On Demand (VOD) qui se développe vite.
Tous les exemples mis sur ce blog sont des mises en vente par des agences immobilières, ce ne sont pas des enchères et les lieux sont souvent déjà inoccupés ce qui est le cas de cette maison mise en vente par Century21 dont voici les détails
22 avril 2006
Indice prix immobilier 1970-2005
Indice Japon : 1990=119, 1995=100, 2004=70. Baisse de 41% en 14 ans sur une moyenne nationale. Ce qui semble surprenant, c'est que la baisse s'est accélérée depuis 2002 (pente plus forte) ... le BTP japonais continue-t-il à construire plus que nécessaire ?
20 avril 2006
Euro/Yen - Tendance
On est peut-être dans un bull-trap mais le scénario le plus probable est la hausse.
Premier objectif 163, stop-loss 140.
