16 mai 2009
Japan residential land price (2008) - Déflation japonaise
12 décembre 2008
On relance la relance (Premier Ministre ASO)
Ca fait 18 ans qu'on entend la même musique mais Tokyo persiste dans un nouveau plan de relance (lien).
- des réductions d'impôts pour les propriétaires immobiliers
- 1.000 milliards
de yens serviront à offrir des logements et d'autres aides aux
travailleurs temporaires licenciés et contraints du même coup de
quitter l'habitation fournie par leur employeur.
- M. Aso est un interventionniste en économie qui a toujours plaidé pour une relance par la dépense publique.
Peut-on m'indiquer quand on va stopper l'endettement public ?
17 novembre 2008
Le poids de la dette publique au Japon (Japan public debt)
Une fois n'est pas coutume, je vais me lancer dans un billet assez politique. Jugez par vous même la courbe de la dette publique du Japon. Le graphe s'arrête à 2006 avec une dette à 180% du PIB, les chiffres de mars 2008 montrent un taux d'endettement à 194% et ceci alors même que la crise des subprimes ne fait que commencer. J'espère que tout le monde s'est bien amusé et en a bien profité car maintenant le jeu va s'arrêter : Tokyo va devoir fortement augmenter les impôts surtout avec une population vieillissante. Les propriétaires de biens seront solicités tout comme les salariés. C'est une somme astronomique : 59,000 EUR par citoyen (EUR=120JPY), en fait c'est
surtout les personnes ayant 10-40 ans aujourd'hui qui paieront l'irresponsabilité des politiques. Il n'est pas exagéré de dire que chaque enfant japonais a aujourd'hui le poids d'une dette publique de 100,000 EUR. Les manuels d'école continueront pourtant à le noyer dans des mythes sur les compétences des bureaucrates de Tokyo.
Les dettes publiques sont (de mémoire) tenues à 40% par des étrangers et 60% par des japonais. Quelques liens utiles :
http://www.oftwominds.com/japan.html (2001)
http://www.jref.com/forum/showthread.php?t=19173 (2002)
http://ideas.repec.org/p/eab/macroe/481.html (2005)
http://www.mof.go.jp/english/pp_review/ppr001/ppr001d.pdf (2005)
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601068&refer=economy&sid=adwtzswg7pgc (July 2007 - très intéressant)
Mon sentiment : la question de la dette publique japonaise fait couler très peu d'encre. Faites une recherche sur Google et vous trouverez peu d'information récente. La crise financière partie des subprimes américains a eu pour effet indirect d'augmenter le yen de 20% en 3 mois (deleveraging des hedge-funds qui étaient fortement en "carry-trade" sur le yen) ==> l'économie basée fortement sur l'exportation chute ==> budget 2008/2009 se degrade ==> le rating de la dette se dégrade en 2009/2010. La question est de savoir à partir de quand l'état japonais pourrait être considéré insolvable ??? La peur pourrait déclencher une hausse des taux longs. A suivre ...
04 novembre 2008
Japan residential land price (2007) - Déflation japonaise
2007 a marqué la fin de la déflation des prix des terrains résidentiels dans les 3 grandes métropoles (Tokyo-Osaka-Nagoya). Pour le reste du Japon, la déflation s'est poursuivie. Sources des données : http://stat.go.jp
26 octobre 2008
Comparatif international évolution prix immobiler
Ces statistiques internationales (lien) confortent mes observations sur le marché japonais, les prix de Tokyo/Chiba/Yokahama/Osaka/Kobe/Kyoto (en fait les 2 métropoles Kanto et Kansai) sont repartis légèrement à la hausse. Pour le reste du Japon les baisses continuent, encouragées par les données démographiques. L'arbitrage à faire en 2005-2006-2007 était donc bien de se débarrasser de l'immobilier en Occident (Amérique/Europe/Océanie) et d'investir au Japon/Singapore/HK ... C'est ce qu'a fait Jim Rogers me semble-til (achat Fukuoka Dome ...). Les baisses en Europe sur période 2008-2012 vont être diabolique ... il y aura beaucoup d'expropriations et de larmes.
23 octobre 2008
Crise financière et taux de change
Quand j’ai commencé ce blog il y a 3 ans, j’ai voulu montré
la déflation japonaise sur la période 1990-2005 et alerter les pays occidentaux
sur le scénario probable qui allait se passer chez eux après les fortes hausses
des prix de l’immobilier. Je n’ai pas été un visionnaire, je me suis simplement
attaché à des faits, à la réalité du terrain et à des bases de données historiques
qui nous indiquent qu’une hausse forte du crédit amène systématiquement à
une crise.
Maintenant nous y sommes concernant les pays occidentaux et l’actualité laisse une grande part à la crise financière. Ne croyez pas que les problèmes seront résolus en 2-3 ans. Le surendettement, réelle cause à la crise mettra plus de 10 ans à être résorbé.
Conséquence immédiate de cette crise, les hedge-funds réduisent leur levier (deleveraging) et remboursent leurs énormes dettes en yen, faisant remonter fortement le yen face à toutes les devises et en particulier l’euro. Le taux de change EUR/JPY devrait chercher un support autour de la zone actuelle 119-125. Soyez bien conscient qu’un yen fort n’arrange quasiment personne, ni le gouvernement japonais, ni les gouvernements occidentaux, ni les industriels. Depuis 1995 et les taux très faibles de la BoJ (Bank Of Japan), le yen est devenu un outils pour les hedge-funds.
25 août 2008
Jonction d'appartements au Japon
L'offre de grands appartements (>90m2) est très limitée au Japon ... Du coup avec la population en baisse et le surplus d'appartements, il semble normal de regrouper parfois 2 petits appartements en un ... c'est ce que l'on peut voir sur cette annonce ou deux apparts de 57m2 sont joints en un appart de grand luxe de 114m2 comprenant un living de 40m2. Cette appartement est en plein centre d'Osaka, à proximité de Nipponbashi-Namba et l'offre est à 26.9 millions de yens soit 166k€ (€=162Y).
23 août 2008
Province Japon - Stabilité prix sur 18 derniers mois
Retournement du marché à la hausse ??? Huuum, juste dans les centres des grandes villes, le choix de biens intéressants diminue par rapport à 2006 mais je m'attends à des hausses limitées (30% sur 5 ans) ... Démographie en baisse, offre restera supérieure à la demande pour longtemps. (yahoo.co.jp)
17 juin 2007
EURJPY - Taux de change dans la zone 160-180
Confirmation du scénario présenté le 31 aout 2006 Je conserve l'objectif à 180 yen puis consolidation horizontale dans la zone 160-180. Le yen retrouve globalement les taux de change des années 80 d'avant la bulle. Je constate que les indicateurs lents sont en phase avec les fondamentaux.
12 juin 2007
Japan residential land price (2006)
Prix des terrains residentiels. Arrêt des baisses à Tokyo/Osaka et les baisses ralentissent dans les autres provinces. Prix des 3 premieres villes japonaises :
Tokyo 2012 EUR/m2
Yokohama 1172 EUR/m2
Osaka 1016 EUR/m2.
Est-ce la fin de la déflation nippone ?
23 décembre 2006
Tokyo Taito-ku - Maison 118m2 à 127kEUR
Arrondissement populaire du centre de Tokyo situé à l'est de Ueno. L'écrivain/acteur Kitano qui a passé son enfance dans ces quartiers en fait une description assez dure (prostitution, violence). C'est en lente transformation avec le départ des petits ateliers/PME et l'arrivée probable de services à plus forte valeur ajoutée. Ici bâtiment de 1957 d'une rue piétonne probablement bruyante en journée mais calme la nuit tombée. En vente à 19.8 MY, peut être reconverti en bureau/logement. Vue aérienne.
26 novembre 2006
Plein centre Osaka - Appart 3p (1550 €/m2)
Appart au 1er étage sur 10 d'un bâtiment de 1994. Très bien situé à 5 minutes du métro/train (Tanimachi 9-chome) et possibilité de se déplacer à pied/vélo dans tous les quartiers animés du sud de la ville (nihonbashi, namba, shinsaibashi, ...). En vente à 14.8 millions de yens (97kEUR). Charges de copropriété de 120 euros/mois. Carte Google.
En faisant un peu de recherche sur http://www.chikamap.jp, je m'aperçois que la situation a évolué dans le centre d'Osaka (comme centre de Tokyo), la baisse des prix du foncier (des terrains) semble terminée ... on observe une hausse de 3-6% sur l'année 2006.
13 novembre 2006
Ikoma, Nara - Appart 64m2 - 700 €/m2
Ikoma est situé sur la préfecture de Nara à 20 km à l'est d'Osaka. Bon environnement, peu de polution, peu de bruit, 1km de la gare et au pied de la montagne Ikoma. Appart au 2e étage dans une résidence de 1996 contenant 7 niveaux. 6.8 millions de yens soit 45k€ seulement. Je pense que c'est un bon investissement pour le long terme car ici l'environnement (montagne/forêt) à 300m est la valeur intrinsèque du bien pour des décennies. Google Map.
Okinawa (Naha) - Résidence standing
Pour 30% de plus on peut ici se payer un bien de qualité/standing. Appartement au 5e et dernier niveau dans une résidence de standing construite en 1993 dans une impasse très calme. Lieu (carte Google). 15.9 millions de yens (105 k€), taxes comprises.
10 octobre 2006
Une pause ...
J'ai plus ou moins fait le tour du marché immobilier japonais dans mes notes sur les 10 derniers mois. Je décide par conséquent de ne faire maitenant sur ce blog que des mise à jour peu fréquentes et fonction de l'actualité. Vous pouvez cependant me laisser vos remarques/questions en commentaire sous cette note par example et je vous répondrai.
Bonne continuation à vous tous dans la recherche de votre bien immobilier. Yves.
