17 juin 2007
EURJPY - Taux de change dans la zone 160-180
Confirmation du scénario présenté le 31 aout 2006 Je conserve l'objectif à 180 yen puis consolidation horizontale dans la zone 160-180. Le yen retrouve globalement les taux de change des années 80 d'avant la bulle. Je constate que les indicateurs lents sont en phase avec les fondamentaux.
12 juin 2007
Japan residential land price (2006)
Prix des terrains residentiels. Arrêt des baisses à Tokyo/Osaka et les baisses ralentissent dans les autres provinces. Prix des 3 premieres villes japonaises :
Tokyo 2012 EUR/m2
Yokohama 1172 EUR/m2
Osaka 1016 EUR/m2.
Est-ce la fin de la déflation nippone ?
23 décembre 2006
Tokyo Taito-ku - Maison 118m2 à 127kEUR
Arrondissement populaire du centre de Tokyo situé à l'est de Ueno. L'écrivain/acteur Kitano qui a passé son enfance dans ces quartiers en fait une description assez dure (prostitution, violence). C'est en lente transformation avec le départ des petits ateliers/PME et l'arrivée probable de services à plus forte valeur ajoutée. Ici bâtiment de 1957 d'une rue piétonne probablement bruyante en journée mais calme la nuit tombée. En vente à 19.8 MY, peut être reconverti en bureau/logement. Vue aérienne.
26 novembre 2006
Plein centre Osaka - Appart 3p (1550 €/m2)
Appart au 1er étage sur 10 d'un bâtiment de 1994. Très bien situé à 5 minutes du métro/train (Tanimachi 9-chome) et possibilité de se déplacer à pied/vélo dans tous les quartiers animés du sud de la ville (nihonbashi, namba, shinsaibashi, ...). En vente à 14.8 millions de yens (97kEUR). Charges de copropriété de 120 euros/mois. Carte Google.
En faisant un peu de recherche sur http://www.chikamap.jp, je m'aperçois que la situation a évolué dans le centre d'Osaka (comme centre de Tokyo), la baisse des prix du foncier (des terrains) semble terminée ... on observe une hausse de 3-6% sur l'année 2006.
13 novembre 2006
Ikoma, Nara - Appart 64m2 - 700 €/m2
Ikoma est situé sur la préfecture de Nara à 20 km à l'est d'Osaka. Bon environnement, peu de polution, peu de bruit, 1km de la gare et au pied de la montagne Ikoma. Appart au 2e étage dans une résidence de 1996 contenant 7 niveaux. 6.8 millions de yens soit 45k€ seulement. Je pense que c'est un bon investissement pour le long terme car ici l'environnement (montagne/forêt) à 300m est la valeur intrinsèque du bien pour des décennies. Google Map.
Okinawa (Naha) - Résidence standing
Pour 30% de plus on peut ici se payer un bien de qualité/standing. Appartement au 5e et dernier niveau dans une résidence de standing construite en 1993 dans une impasse très calme. Lieu (carte Google). 15.9 millions de yens (105 k€), taxes comprises.
10 octobre 2006
Une pause ...
J'ai plus ou moins fait le tour du marché immobilier japonais dans mes notes sur les 10 derniers mois. Je décide par conséquent de ne faire maitenant sur ce blog que des mise à jour peu fréquentes et fonction de l'actualité. Vous pouvez cependant me laisser vos remarques/questions en commentaire sous cette note par example et je vous répondrai.
Bonne continuation à vous tous dans la recherche de votre bien immobilier. Yves.
29 septembre 2006
Maison double 152m2 100kEUR (Ikoma - 20km est d'Osaka)
Deux maisons adjacentes vendues en lot. Idée originale qui pourrait se développer dans les villes afin de suivre la tendance démographique baissière des 30 prochaines années.
14 septembre 2006
Nara - Recherche de qualité de vie
Nara est situé à 20-30 km à l'est d'Osaka. Site calme, vaste, de plus en plus recherché par les familles d'Osaka ayant des enfants en raison de sa qualité de vie, peu de pollution/bruit. Les maisons des années 60-70 sont construites sur des terrains de 150-250m2 et se vendent autour de 60-100kEUR selon leur surface et distance des transports. Nara et son histoire.
Annonce. Localisation. Maison bois 1965 de 100m2 sur terrain 262m2 situé à 700m de la gare Ikoma (liaison Osaka en 20 minutes). Inoccupée, vendue 9.8 millions de yens (66kEUR) ce qui correspondant au prix du terrain. On peut considérer qu'on a la maison gratuite en raison de son âge. Inconvénient: terrain en pente et pas de parking, il faut donc louer un emplacement à quelques minutes à pied.
Si vous voulez un parking au pied de votre maison, voici ce que l'on peut trouver dans le même quartier (900m de la gare). Maison 91m2 construction bois 1978 sur terrain 233m2. Vendue inoccupée à 12.8 millions de yens (86kEUR). 75% du prix correspond au terrain. Située en bord de forêt (montagne Ikoma culminant à 600m).
13 septembre 2006
Kyoto - Résidence 725m2
Annonce. Construction moderne 1987 en béton armé sur terrain de 335m2 situé 4km à l'ouest du centre de Kyoto. Localisation. Ce bâtiment comprend 12 magasins/entrepos en sous-sol, 15 chambres, sept 2-pièces et deux 3-pièces. Actuellement loué (taux d'occupation 88%), offrant un rendement de 10% (avant travaux, impots fonciers). Pourquoi un rendement beaucoup plus élevé que l'obligataire, le marché anticipe-t-il encore des années de baisse du foncier-immobilier ou des difficultés à louer? Le tout est vendu d'un bloc pour 138 millions de yens (920kEUR). Vous êtes propriétaire du terrain dont la valeur est estimée à 400kEUR (-2.2% en 2005). Kyoto et son histoire.
10 septembre 2006
Nagasaki - Maison 99m2 47kEUR
Avec vue dégagée sur la baie de Nagasaki, maison bien entretenue de 99m2 sur terrain de 158m2 en vente à 7 millions de yens (47kEUR) ... pas de précipitation, il y a des centaines de maisons en vente à prix cassés. Localisation sur Google Map. Annonce disponible sur Yahoo Japon Immobilier.
Nagasaki - Et ça continue encore et encore ...
Alors que Nagasaki offre des centaines de maisons invendables même au prix modique de 20-50kEUR, les projets d'infrastructures se développent avec probablement l'argent des contribuables. Avec un endettement dépassant 140% du PNB et un cycle démographique à la baisse pour 40 ans, une modération des dépenses publiques japonaises dans le BTP semblerait pourtant du bon sens! Lien Google pont en construction baie de Nagasaki.
09 septembre 2006
Tokyo - Maison 50m2 85kEUR
1971 - Situé sur l'arrondissement d'Edogawa, quartier calme Higashi Kasai 2, à seulement 7' à pied du métro (Tozai-sen, Kasai, connection centre Tokyo en 13'). Cette proximité des transports a un prix : ici 1700 EUR/m2 alors qu'un même bien situé à 2 km du métro coûterait environ 1300 EUR/m2. Carte Google. Le prix du foncier dans ce quartier (comme dans le centre de Tokyo) ne baisse plus depuis 2005, on enregistre +2% en 2006.
07 septembre 2006
Osaka - Maison 90m2 46kEUR
Hyotanyama, banlieue Est d'Osaka (13km du centre) au pied de la montagne. Maison de 90m2 construite sur 3 niveaux sur terrain de 89m2. Garage au RdC. Mise en vente à 6.8 millions de yens (46kEUR). A 1100m de la gare. Carte Google. Annonce.
Un peu plus éloigné des transports (2000m), maison 57m2 sur terrain de 68m2 pour 3.8 miilions de yens (25kEUR).
31 août 2006
Trend EURJPY se confirme
Le mouvement actuel est puissant et va conduire l'euro à 162 puis vers 180 yens. La zone Euro va être reconnue comme deuxième économie mondiale (aujourd'hui c'est le Japon). L'analyse technique rejoint les fondamentaux mais le défi principal pour l'Europe continuera d'être le chômage.
