16 avril 2006
Surface logements
Avec l'éclatement de la bulle immobilière, les Japonais ont pu retrouver des logements plus grands, la surface moyenne d'un logement étant de 96m2 en 2003 (+4.7% en 10 ans). La surface disponible par habitant a augmenté encore plus vite avec 12.19 tatamis en 2003 (+17.1% en 10 ans). Pourtant ces chiffres cachent des différences énormes entre Tokyo/Osaka où il est nécessaire de vivre dans de (très) petits logements et les campagnes ayant de grandes maisons (130m2) de moins en moins occupées ... et oui les campagnes se vident car les jeunes partent en ville trouver du travail.
11 avril 2006
Tokyo - Appart vendu 14k€
Vous
êtes choqué, vous croyez que je vous raconte des bêtises ?! Les
fous étaient à Tokyo en 1990, ils sont maintenant à Paris. Vendu en une semaine! Yves.
25km est de Tokyo - Appart 49m2 (290 EUR/m2) Je suis les prix sur Tokyo depuis 4 ans et j'ai constaté un effondrement des prix depuis 2003 dans certains quartiers à l'est de Tokyo.
Ici je vous montre le cas le moins cher actuellement disponible dans la
ville de Funabashi (500,000 habitants) à 25 km Est de Tokyo. Prix
demandé 2,000,000 yen (14,000 EUR pour 49m2),
balcon, proche écoles/commerces. VENDU EN UNE SEMAINE. Je ne connais pas personnellement ce
quartier, probablement pas terrible mais rien d'inquietant, aussi peu
de criminalité, chômage que dans les autres quartiers de Tokyo. Il y a
des milliers d'appartments identiques contruits en 1971-77 dans ces
quartiers
... ces appartments ont dû appartenir à des sociétés qui
les ont mis à disposition de leurs employés avec des loyers très faibles.
Je pense que certaines de ces sociétés ont fermé ou ont vu leurs
effectifs se réduire et vendent sans chercher le meilleur prix, le
principal étant de sortir des actifs non productifs du bilan comptable.
Si vous avez d'autres explications, merci de me les mettre en
commentaires.
10 avril 2006
Prix foncier résidentiel Tokyo-Osaka
Source d'information : http://www.stat.go.jp/data/nihon/index.htm
Pourcentages de hausse/baisse d'une année sur l'autre. J'observe que les baisses étaient dans un premier temps lentes (1991-1997) puis se sont accélérées (1998-2004). Les chiffres officiels de 2005 ne sont pas encore disponibles mais pourraient montrer une stabilisation pour le centre de Tokyo tandis que les banlieues dont l'activité économique est la plus fragile (est de Tokyo ou Osaka) ont donné probablement une 15ème année de baisse.
En 1990, on voit que les prix déjà très élevés dans les centres de Tokyo/Yokohama n'arrivent plus à grimper (+1.6/4.0%), la machine infernale continue ses excès de vitesse (+20/40%) dans les banlieues industrielles de Tokyo et grandes villes de provinces comme Osaka, Nagoya, Fukuoka.
Liste des prefecture et localisation sur carte du Japon
Taxes foncières
Au
Japon, les impôts fonciers sont élevés : 1.7%/an de la valeur du bâtiment (0% pour bâtiment de moins de 3 ans) et
0.33% de la valeur du terrain. Les valeurs des bâtiments et terrains sont réactualisés
tous les 3 ans par les mairies. Dans le cas d'un bâtiment en bois de plus de 40
ans, la ville considère la valeur du bâtiment comme quasi nulle. Ce qu'on
paye est donc du foncier imposé à 0.33%. Par contre nombre de ces
terrains ne sont pas reconstructibles car trop petits, c'est donc comme au
Monopoly, l'idéal est d'acheter plusieurs petites maisons adjacentes pour
pouvoir un jour revendre l'ensemble à un promoteur.
09 avril 2006
Donnez moi du neuf ou rien
J'ai discuté avec des dizaines de japonais généralement dans la tranche
d'âge 20-35 ans et j'ai constaté que ces jeunes restaient dans la maison
parentale le plus longtemps possible et cherchaient à
s'installer dans une maison neuve
après mariage. Ce qui m'a vraiment surpris c'est que
dans leur esprit il n'y a jamais la possibilité d'acheter de l'ancien
et ceci est indépendant du fait qu'il y a eu bulle immobilière ...
Pourquoi un tel comportement :
1 - Les asiatiques (à la différence des français) aiment
le neuf, et je pense que c'est un placement social à montrer qu'on a du
neuf, que ce soit un sac LV/Hermès, une voiture ou une maison.
2 - Les japonais croulent sous le marketing : TV, journaux,
transports en commun.
3- Le milieu politico-économique fait tout pour encourager
une forte industrie BTP. Le fait que le pays soit en zone sismique et
reste (assez) protectionniste encourage d'autant plus le milieu
politique à garder un fort BTP. A titre d'exemple, le 17 janvier 1995
un fort séisme a détruit plus de 50.000 bâtiments à Kobe situé près
d'Osaka (Magnitude 7.2 sur échelle de Richter, 6500 morts). La ville a
été reconstruite en 6 ans en faisant très peu appel à la main d'oeuvre
étrangère. Le Japon veut rester maître de la situation!
4- Les japonais sont très peu bricoleurs, ils entretiennent mal
leur maison mais on voit tout de même depuis 10 ans une augmentation
des magasins DIY (Do-It-Yourself) similaires à Leroy Merlin, Bricorama,
Castorama.
5-
La croyance, il est vrai souvent confirmée, qu'une maison (en bois) est
faite pour ne durer que 30-40 ans (et un appartement sur structure en béton armé environ 50 ans).
France plus chère que le Japon
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?p=94818#94818
JMP, auteur du site bulle-immobilère.org est venu visiter ce blog et résume bien la situation : la France plus chère que le Japon ... c'est probablement un choc pour nombre de lecteurs. Depuis 10 ans deux phénomènes concurrents ont eu lieu : éclatement de la bulle immobilière japonaise et doublement des prix immobiliers en France !!!
Vous pouvez m'adresser vos commentaires et questions ... j'y répondrai dans la
mesure de mes capacités : quand il s'agit de donner des exemples
factuels du marché japonais actuel c'est assez facile mais l'analyse et
l'interprétation de ces données sont plus délicates. Je tiens à
préciser que j'ai vécu au Japon sur la période 1994-99 et que ma femme
est japonaise donc ça aide un peu à la compréhension du marché.
J'ai récemment mis la main sur le site statistique japonais
équivalent de notre INSEE ... J'analyse en ce moment beaucoup de
données intéressantes que je présenterai ultérieurement sur mon blog sous forme de
tableur/graphes.
31 mars 2006
Immobilier/Action/Or (France 1900-2003)
Evolution
des placements au 20e siècle.
Données corrigées de l'inflation. L'immobilier et les actions ne
tiennent pas compte des loyers/dividendes. L'or fût un mauvais
placement, l'immobilier fût risqué, un achat immobilier en 1914 ne
retrouvât sa valeur que 64 ans plus
tard. Sur la période 2003-2005, les 3 placements ont augmentés fortement
ce qui est une situation sans précédent. Je vous laisse imaginer quelques scénarios pour la suite !
24 mars 2006
Centre OSAKA 950-1370 EUR/m2
Exemples de ventes dans le centre d'Osaka, ville de 3 millions d'habitants, centre d'une métropole de 12 millions d'habitants donc comparable à Paris. (voir marques 1-5)
Ex.1 : Maison 44m2 42.500 EUR (950 EUR/m2)
Adresse 大阪市天王寺区生玉寺町 Quartier des temples ... 10' à vélo des quartiers très animés. Maison contruite en 1955 sur deux niveaux : RdC 24m2, 1er 20m2. Terrain de 47m2. Mise en vente à
5.000.000 yen +10% agence/notaire/taxe + 500.000 yen de travaux de
rénovation = 6.000.000 yens. Possibilité de louer à 60.000 yen/mois (425 EUR) soit rendement de 8% après impôts et charges diverses.
Ex.2 : Appart 4p 82m2 112.000 EUR (1360 EUR/m2) 
コープ野村農人橋 大阪市中央区農人橋2丁目 4 pièces de 82m2 au 10eme
etage d'un bâtiment de 1980 en contenant 14 en plein centre. 15.800.000 yen. Charges 11.700/mois + provisions travaux
16.400/mois. Cet appartement avait une valeur d'au moins 40 millions
de yen en 1990 au sommet de la bulle ... donc baisse de 60% sur 15 ans
car situation/environnement moyen (présence autoroute sur pilotis à proximité). Cet exemple n'est pas unique, il y a
des milliers d'appartements dans le même cas. Jeunes français/françaises qui cherchez actuellement un logement en France, je vous laisse méditer.
Ex.3 : Appart 2p 35m2 48.000 EUR (1370 EUR/m2)
藤和ローゼンビル長堀 - 大阪市中央区南船場1丁目 Orientation nord avec balcon. En vente à
6.800.000 yen ... loué actuellement (62.000
yen/mois) soit rendement de 6% après charges/impôts. Très bien situé, en 5-10 minutes à vélo on a accès à presque tout ce qu'on peut souhaiter ...
des miliers de bureaux, bars, restos, bibliothèques, magasins,
fast-food ... Aussi des théâtres et cinémas même si c'est peu développé au
Japon par rapport à la France.
Ex.4 : Appart 3p 52m2 + balcon 8m2 69.000 EUR (1330 EUR/m2)
Bien
situé proche transports, commerces ... peut-être un peu bruyant car
proche boulevard passagé mais moindre inconvénient car 11ème étage sur
bâtiment en contenant 16. Mise en vente à 9.800.000 yen. Asahi Kotsu 2 biru. Localisation.
Ex.5 : Appart 3p 58m2 + balcon 8m2 59.000 EUR (1020 EUR/m2)
Proche transports, commerces, marché ... 2ème étage sur
bâtiment en contenant 6. Architecture vraiment pas terrible, très
classique ... Mise en vente à 8.500.000 yen. Asahi Plaza Tsuruhashi
3-chome. Localisation.
Charges 9000 yen/mois + provision travaux 7700 yen/mois. Voie ferrée
derrière le bâtiment ... là encore l'illustration que le moindre
défaut/inconvénient fait chuter les prix.
23 mars 2006
FUKUOKA Maison 103m2 750 EUR/m2
Fukuoka est situé dans l'ouest du Japon sur l'île de Kyushu face à La Corée. Ville agréable avec superbe front de mer, 1 million d'habitants, bonnes infrastructures (train, bus, métro, aéroport).
Maison atypique pour le Japon contruction en 1981 sur 2 niveaux. Actuellement en location (68,000 yen/mois). Suite à un changement de propriétaire, mise en vente à 11.000.000 yen (78.000 EUR) + 10% frais agence/notaire/taxe. Le rendement locatif est donc de 5% après impôts fonciers et frais divers. Détails. Localisation ... à 10 km à l'ouest du centre de Fukuoka près des plages.
22 mars 2006
OKINAWA Maison 140m2 1430 EUR/m2
Great Pacific inslands ... NO WINTER! Reinforced Concrete (RC) House built in 1978. 5 rooms, 140 m2 : 1F
70m2 + 2F 70m2. Land 205 m2. Ask price : 28,900,000 Yen (200,000 EUR). View this house located 3km East of Naha, main city on main island: 那覇市長田2丁目
. Great
place for retirement or employment in the tourism industry. Okinawa
consists of a few dozen of Islands located 1500 km from Tokyo and 500
km from Taiwan. Winter is mild with an average temperature of
16°C and with a tropical climate from May to August ( avg daily of 23°C). Typhon season in September.
